היתר בניה (גרמושקה) הינו המסמך הרישמי, הניתן ע"י הועדה המקומית לתכון ולבניה, המאפשר לבעל קרקע/יזם להתחיל בעבודות הבניה המבוקשות.
מטרתו העיקרית היא לוודא שכל פעולות הבניה יעשו בהתאם לחוק התכנון והבניה ותקנותיו
ובהתאם לזכויות והוראות הבניה שנקבעו בתכנית החלה במקום.
להלן דוגמא למקרים שבהם יש להגיש בקשה להיתר:
– הקמת בניין חדש או הריסתו של בניין.
– כל תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים. לדוגמה: חניה מקורה, הקמת גדר, פרגולה, סככה, תוספת בנייה.
– שינוים פנימיים הפוגעים בקונסטרוקציה של הבניין או בצנרת המשותפת.
– התווית דרך, סלילה או סגירה של דרך, חפירות, הנחת תשתיות.
– שינוי בשימושים ביחס להיתר קיים.
– הצבת מבנה זמני, מכולות, מבנים ניידים וכו'.
– כל בקשה לשימוש במבנה בצורה החורגת ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה.
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה הוציא חלק מפעולת הנ"ל מהפורמט של היתר בניה אך עדיין נדרש לבקש אישור לביצוען.
השלבים לקבלת היתר בניה: לאחר התכנון הראשוני ואישורו ע"י המזמין ניגש האדריכל להכין את הבקשה להיתר.
הבקשה להיתר כוללת:
א. דף ראשון – הכולל בתוכו את פרטי הנכס ואת שמות בעלי העניין בהיתר, כלומר היזם, המגיש,
בעל הקרקע, עורך הבקשה ומתכנן השלד. טבלת שטחים בה מופיעים שטחי הבניה המבוקשים.
ב. מפה מצבית – מפה הנעשית ע"י מודד מוסמך המתארת את המצב הקיים במגרש הנדון.
ג. כנית העמדה – נעשית על רקע המפה המצבית בה מתוארת העמדת המבנה והבניה בקרקע.
ד. חישוב שטחים – סכמה לחישוב שטחים הבניה והשימושים בכל שטח.
ה. תכנית פיתוח שטח – מתארת את המגרש בהיקף לבניין
ו. תכניות – תכנית קומות הבניין
ז. חתכים – חתכים של המבנה
ח. חזיתות – חזיתות של המבנה.
ט. פריסת גדרות – תכנית המתארת את חזית הגדרות בהיקף המגרש.
י. תכנית ממ"ד – תכנית של הממ"ד בק"מ 1:50 הכוללת תכניות אדריכליות וקונסטרוקציה.
לעיתים מתווספות גם תכניות נוספות בהתאם לדרישת הועדה.
לאחר הכנת הבקשה להיתר, היא מוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה. בועדה, ראשית התכנית נבדקת ע"י בודק/ת תכניות על מנת להכין את התכנית והחומר הנלווה לדיון בועדה. התכנית נבדקת שאכן תואמת את זכויות הבניה בקרקע, כמו כן נבדקת טכנית אם ישנם חוסרים באינפורמציה מסויימת. לאחר תיקונים, במידת הצורך, מתבקש מגיש התכנית למסור לועדה חישוב סטטים והצהרת מהנדס, נספח ביוב הנעשה ע"י יועץ אינסטלציה בו מתוארת סכמת הביוב. וכן מסמכים נוספים בהתאם לדרישת הועדה. במידה ובתכנית מוגשת בקשה להקלה מסויימת (לפי סעיף 149) לחוק התכנון והבניה. מכינים בועדה נוסח לפרסום אותו מגיש הבקשה צריך לפרסם בהתאם להנחיות הוועדה. לאחר השלמת הדרישות הטכניות התכנית מוגשת לדיון בועדה. הועדה דנה בתכנית ומקבלת החלטה אם לאשר את התכנית במלואה, בתנאים מסויימים או לא לאשר.
לאחר אישור הועדה ניתן למגיש התכנית היתר בניה לביצוע העבודות הנדרשות.
משרדנו מתמחה בהכנת בקשות להיתר וליווי מול הועדות לתכנון ובניה.