לכל מגרש לבניה מוגדרות זכויות בניה. זכויות הבניה הן ההגדרה מה מותר לבנות במגרש, באיזה תחום במגרש ניתן לבנות, מה השטח שניתן לבנות, מה גובה המבנה וכד'. זכויות הבניה מופיעות בתב"ע (תכנית בניין עיר) בתשריט ומוגדרות במלל בהוראות התכנית (תקנון). וכן בטבלת זכויות בניה (סעיף 5 בהוראות התכנית).
בטבלת זכויות הבניה שבהוראות התכנית (תב"ע) מופיע , שטח המגרש, כמות יח"ד המותרות במגרש, שטחים עיקרים לבניה, שטחי שירות, שטחים לבניה מתחת לכניסה הקובעת, תכסית הבניה במגרש, גובה המבנה, מספר קומות, קוי הבניין וכד'. בעבר הלא הרחוק שטח בניה היה מוגדר באחוזים, כלומר אחוז משטח המגרש שהיה ניתן לבניה. כיום מרבית התכניות החדשות מגדירות את השטח המותר לבניה בסכום המספרי של השטח עצמו ולא באחוזים.
בבואנו לקנות מגרש, ראשית כל חשוב לבדוק שיעוד הקרקע זהה למטרה שלשלמה אנו רוכשים את המגרש. ושנית, מה השטח המותר לבניה. חשוב לבדוק מהן הזכויות בניה בו והאם הן עולות בקנה אחד עם דרישתנו. כמו כן מה המגבלות הנוספות שחלות במסגרת התכנית התקפה. לפני תחילת התכנון מגיש היזם בקשה לדף מידע מהועדה המקומית. דף המידע הוא מסמך רישמי מהועדה לתכנון ובניה ומכיל ריכוז של זכויות הבניה במגרש
בהתאם לתב"ע החלה במגרש. בכפוף לזכויות הבניה מתכנן האדריכל את המבנה המבוקש ומגיש בקשה להיתר. לרוב אין חובה לנצל את כל השטחים לבניה אך אסור לחרוג מהשטחים הללו המהווים מגבלת בניה. האדריכל, עורך הבקשה להיתר, מציין בטבלת השטחים את השטחים המתוכננים לבניה וכן מהם השטחים המותרים לבניה.
במידה ובעלי המגרש רוצים לשנות את יעודו של המגרש או זכויותיו יש להגיש בקשה לשינוי תב"ע.
