תכנון ערים הינו תחום העוסק בתכנון השימושים והזכויות בקרקע. כמעט לכל קרקע ברחבי הארץ קיים יעוד כלשהו. תוכנית בניין עיר או בראשי תיבות תב"ע היא מסמך בעל תוקף חוקי (סטטוטורי) שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו ואת הזכויות המותרות בו.
החוק מבחין בין כמה סוגים של תכניות, וקובע את ההירארכיה ביניהן: הראשונה היא תוכנית המתאר הארצית, והאחרונה שבהן היא תוכנית מפורטת. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים עיקריים – תשריט ותקנון (הוראות התכנית) מסמך נוסף המתלווה אליה בד"כ הוא נספח בינוי. כמו כן ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים בהתאם לצורך או בהתאם לדרישות הועדה.
כל "תכנית" חייבת כיום על פי חוק להיות בנוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתכנית) נוהל מבא"ת הינו נוהל אחיד לעריכת התכנית ע"פ הנחיית משרד הפנים. משנת 2011 כל תכנית מוזנת למערכת משרד הפנים ע"י עורך התכנית כחלק מהגשת התכנית. תכנית בניין עיר (תב"ע) היא לא רק כתם או כתמים של צבע. כל תכנית נעשית בחשיבה לעומק תוך ליווי תכנית בינוי הממחישה את התכנון המיועד.
כל בעלי מגרש או מגרשים המעונין לעשות שינוי ביעוד הקרקע או זכויות הבניה בה צריך להגיש תכנית בניין עיר. עורך תב"ע חייב להיות אדריכל רשוי (בעל רשיון). במידה ורוצים לעשות שינוי יעוד או זכויות בקרקע, מומלץ ראשית כל לגשת בליווי אדריכל לפגישה עם מהנדס/ת הועדה להשמיע את הבקשה לתכנון ולקבל את ברכת הדרך. אין הכרח בכך אבל זה רצוי.
תהליך הכנת תב"ע:
כל תב"ע נעשית על רקע תכנית מודד מאושרת ע"י מבא"ת בשלב הראשון האדריכל מכין תכנית בינוי בהתאם לדרישת התכנון בהתאם לתכנית הבינוי האדריכל מכין את התשריט לתכנית – בתשריט מופיעים כל הנתונים לגבי הקרקע: הקו הכחול של גבול התכנית, יעוד הקרקע (בצבע המתאים), קוי בניין והגדרות נוספות בהתאם לצורך. בנוסף מכין האדריכל הוראות כתובות לתכנית (תקנון). בתקנון כתובה מטרת התכנית, המצב הסטטוטורי, הזכויות המוצעות וכד'.
התכנית מוגשת לועדה המקומית לעיון , במידה והתכנית בסמכות מחוזית היא עוברת לעיון ובדיקה בועדה מחוזית, לאחר דיון בועדה התכנית עוברת לשלב הפקדה ופרסום התכנית ולאחר מכן לשלב מתן תוקף. תהליך אישור התכנית יכול לנוע בין מספר חודשים למספר שנים – תלוי במורכבות התכנית.
להלן דוגמאות שמציע המשרד לסוגי עבודות בתחום תכנון ערים:
שינוי יעוד קרקע- לדוגמא: מקרקע חקלאית למגורים או מסחר וכד'
שינוי קוי בניין
תב"ע לבריכת שחיה
הוספת יחידות דיור במגרש
תוספת זכויות בניה
שינוי גבולות מגרשים – איחוד וחלוקה
פיצול נחלות ומשקים
הסדרת נחלות